无租使用房产也要缴税

在税收征管中，笔者经常会碰到不少纳税人无租使用其他单位或个人房产的情况，其原因往往与人们以为无收入就不用纳税的理解有关。一般而言，房屋出租是两个民事主体之间达成的一项契约，房屋租金多少或者收与不收由合同双方共同商定，但在市场经济社会，正常情况下出租方是要向承租方收取租金的，如果是免费出租，那么出租方和承租方之间可能存在某种关联关系或利益交换。因此虽然房屋出租是受民法调整，但国家出于杜绝逃税行为、保证财政收入的需要，对房屋出租涉及的税收缴纳作出规定。

营业税

根据营业税暂行条例及其实施细则规定，房屋出租按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税。同时暂行条例第七条规定：“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额”；实施细则第二十条规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业或者工程成本×（1＋成本利润率）/（1-营业税税率）。因此，无租使用其他单位或个人房产，纳税人需要提供证据说明正当理由，否则主管税务机关按同期同地段、同楼层、同类型房屋出租的市场价格核定其应纳税营业额。

房产税

《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第七条规定：纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。而后，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）加以明确：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

土地使用税

城镇土地使用税暂行条例规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。据此，无租使用其他单位或个人房产的，原则上土地使用税应由土地使用权人缴纳，但土地使用权人在本地，也可由双方协调确定某一方缴纳。

印花税

印花税暂行条例规定，房屋出租按“财产租赁合同”税目缴纳印花税。免租使用房产能否按照营业税核定征收的计税依据缴纳印花税，相关法规对此尚有待明确。可参照的规定有，《国家税务总局关于印花税若干具体问题的规定》（国税地字〔1988〕25号）规定：“有些技术合同、租赁合同等，在签订时不能计算金额的，可在签订时先按定额五元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花。”同时《国家税务总局关于进一步加强印花税征收管理有关问题的通知》（国税函〔2004〕150号）第四款规定了“核定征收印花税”的条件，即纳税人有下列情形的，地方税务机关可以核定纳税人印花税计税依据：拒不提供应税凭证或不如实提供应税凭证致使计税依据明显偏低的。税务机关核定征收印花税时，应向纳税人发放核定征收印花税通知书，根据纳税人的实际生产经营收入，参考纳税人各期印花税纳税情况及同行业合同签订情况，确定科学合理的数额或比例作为纳税人缴纳印花税计税依据，并注明税款解缴期限。

企业所得税

企业所得税法第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额，其中包括（六）租金收入。出租方无偿租赁房屋给承租方使用，如没有证据说明两者没有其他方面的利益交换，税务机关就要进一步核查，确定税法认可的收入和税前可列支的折旧，进行纳税调整。如果双方存在关联关系，根据企业所得税法第四十一条规定：“企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。”调整方法包括可比非受控价格法、再销售价格法、成本加成法、交易净利润法和利润分割法。同时企业所得税法第四十四条规定：“企业不提供与其关联方之间业务往来资料，或者提供虚假、不完整资料，未能真实反映其关联业务往来情况的，税务机关有权依法核定其应纳税所得额。”具体可采用下列方法：（一）参照同类或者类似企业的利润率水平核定；（二）按照企业成本加合理的费用和利润的方法核定；（三）按照关联企业集团整体利润的合理比例核定；（四）按照其他合理方法核定。